韩政府将为房地产相关限制再次松绑。此次将放宽以贷款为中心、一度扼住房地产市场咽喉的金融相关限制，以此引导急剧下滑的房地产市场实现软着陆。房价急剧下跌可能会对金融市场构成威胁，这一判断也起到了促进作用。由此，此前被限的多套房产持有者也将被允许贷款。

图为韩国经济副总理兼企划财政部长秋庆镐30日在首尔钟路区政府首尔办公大楼举行的公共机关运营委员会会议上发言。【照片来源：韩联社】

30日，韩国金融委员会向尹锡悦汇报了包含上述内容的《2023年工作计划》。文在寅政府为控制房价，自2017年5月到去年5月政权交替为止，对多套房产持有者和拥有高价住房(市价超过9亿韩元)的单套房产者实施了高强度的贷款限制。但最近房地产市场冷却后，尹锡悦政府于去年第一次发表了放宽房地产贷款限制的方案，不论房价高低，将单套房产持有者在限制地区的住宅抵押贷款比例(LTV)提高到50%。

韩政府此次将进一步放宽相关限制。韩国金融委员会还追加出台了放宽文在寅政府视为禁忌的多套房产持有者贷款限制的措施。这是为了让资金充足的多套房产持有者能购置房产，以此防止房价急剧下跌。首先，韩政府将允许目前无法申请贷款的限制地区内多套房产持有者住宅抵押贷款LTV最高可达30%。文在寅政府时期曾禁止住宅租赁和销售商申请房款，新规将限制地区的LTV提高到30%，非限制地区的LTV提高到60%。

韩国金融委员会还表示，“根据家庭负债和住宅市场情况，还将进一步放宽单套房产持有者的LTV”。在文在寅政府上台之前，无论房产数量和限制地区与否，一律适用70%LTV。若金融委员会此次发布的对策全部生效，除去部分多套房产持有者的LTV限制，贷款限制将大幅得到解绑，实际上相当于恢复至文在寅政府之前的水平。

韩政府还将大举解除以退还租赁押金为目的的贷款限制。这是因为在房价暴涨时期，拿着租客的全税租房押金逞能买房的“灵魂买房族”(把所有的钱都攒起来投资房地产等)中，最近因全税租房价格下跌，导致很多人难以退还押金。韩国金融部门认为，若他们不能返还全税租房押金，不仅会导致房地产价格下跌，还可能会引发金融市场动荡。文在寅政府时期的贷款限制让房地产市场无法发挥正常功能，此举旨在解除这一不正常的限制，帮助实际需求者进行交易。

首先，韩政府将废除针对房地产投机地区及投机过热地区内价值超15亿韩元的公寓住宅的贷款限额(2亿韩元)，贷款主要用于退还押金。

这一情况下，对于超过15亿韩元的公寓住宅，也可在LTV和押金允许范围内申请用于退还押金的贷款。此外，新规中还将剔除了申请用于退还押金的贷款时，要求超9亿韩元的房产必须由房主迁入的义务条款。此外，多套房产持有者在不处置其他房产的情况下，也允许申请用于退还租赁押金的贷款。韩国金融委员会相关人士解释称，“这是文在寅政府时期为尽量减少房地产贷款而制定的举措，但就目前来看，已没必要，因此将其恢复到以往水平”。

韩政府还将减轻全税租房贷款负担。首先，近期将推出支持低水平固定利率的全税租金贷款商品。此外，目前无法得到全税租房贷款担保的、夫妻合计收入超1亿韩元的单套房产持有者和市价超9亿韩元的单套房产持有者也将能申请担保。若得到全税租房担保，贷款规模将会扩大，利率也会变低。不过，为防止“gab投资”(拿着租客的全税租房押金，再用少量投资金额填平差价购房)扩大，多套房产持有者和在投机地区及投机过热地区拥有超过3亿韩元公寓住宅的单套房产持有者仍受担保限制。

但被称为贷款限制“终结者”的总负债本息偿还比率(DSR)限制将被保留。这是因在高利率的情况下，若该限制也被解除，勉强稳住增势的家庭贷款或将再次增加。最近，韩国家庭贷款增加势头是经济合作与发展组织(OECD)成员国平均水平的6倍，在规模方面也处于最高水平。韩国金融委员长金周显也表示，“国外也在关注韩国的负债过剩问题，这一情况下，增加负债的政策方向在现在看来是不正确的”。

不过，对于为偿还现有债务而进行的(偿债)贷款，适用总负债本息偿还比率(DSR)的基准时间点不是偿债时间点、而是贷款时间点，临时适用一年。明知大学房地产系教授权大中(音)表示，“在高利率情况下，即使放宽限制，也很难增加贷款，因此预计房地产市场很难实现突然反弹”，“但放宽限制后，若引导有经济余力的多套房产持有者进行交易，在稳定房地产价格方面可能会取得一定效果”。

译 | 青超

校 | 李佳欣

责任编辑 | 刘尚哲