韩国首尔江南三区(江南区、瑞草区、松坡区)的公寓价格全面下跌。作为房地产市场的标杆区域，这个去年曾推动首尔公寓价格飙升的地区，如今却最先下跌。江南三区房市同步下跌在近两年来尚属首次。随着江南地区经济疲软，首尔全市房价涨幅也连续四周收窄。

江南三区、龙山区房价下跌，松坡区去年曾暴涨20.92%

根据韩国房地产院26日发布的《周度公寓动向》，首尔江南区(-0.06%)、瑞草区(-0.02%)、松坡区(-0.03%)的公寓价格较前一周全部下跌。龙山区(-0.01%)也出现下跌，共有4个行政区出现负增长。巧合的是这些地区均为去年3月率先被指定为“土地交易许可区”的高价房地产区域。

其中，江南区上周涨幅已降至0.01%，市场早有转为下跌的预期，如今瑞草区、松坡区和龙山区也加入下跌行列，预计对周边地区的影响将进一步扩大。尤其是瑞草区，自2024年3月第四周以来连续97周上涨的“常胜市场”正式画上句号。江南三区上一次同步下跌是在2024年2月第一周。

去年，在首尔公寓价格创下自2006年(23.46%)以来19年最大涨幅(8.98%)时，这4个区域的涨幅位居前列。按韩国房地产院周度累计涨幅计算，松坡区全年上涨20.92%，位居全国第一，瑞草区(14.11%)、江南区(13.59%)、龙山区(13.21%)也大幅上涨。

贷款监管、多套房压力叠加，房源激增，要价明显下调

然而自去年下半年韩政府实施高强度贷款管制后，房地产市场增长势头逐渐放缓，加之政府对多套房持有者的政策压力叠加，整体发展态势更加迟缓。李在明总统于上月23日正式宣布终止多套房转让所得税加重征收的暂缓政策后，松坡区公寓及写字楼挂牌量增加了48.1%(从3526套增至5223套)。龙山区(+28.9%)、瑞草区(+28.4%)、江南区(+21.7%)的房源也显著增加。

除为规避加重征税而抛售的“节税房源”外，政府暗示将调整持有税、缩减长期持有特别扣除比例，也促使部分高龄业主挂牌出售。随着房源激增，成交价下调的案例不断出现。据当地房产中介透露，首尔瑞草区枫叶花园84平方米(建筑面积)的公寓近期成交价为50.5亿韩元，较(去年11月创下的56.5亿韩元)历史高价下跌6亿韩元。

挂牌价降幅更大。江南高价重建代表性小区“狎鸥亭新现代公寓”中，最大户型183㎡共有312套，目前已有64套挂牌。该户型去年12月创下128亿韩元的历史高价，目前最低挂牌价已降至91.7亿韩元。但即便比历史最高价低36.3亿韩元，他们也坚持要完成交易。
这些区域转为下跌，意味着价格调整趋势可能向周边地区扩散。友利银行房地产研究院研究员南赫宇(音)表示，“江南三区和龙山区是价格领先区域，也是房地产市场的风向标。如果下跌持续，可能会从邻近地区开始逐步扩散”。实际上，与江南三区同属东南圈的江东区周涨幅已降至0.03%，毗邻瑞草区的铜雀区涨幅也缩小至0.05%。

首尔整体涨幅连续4周放缓，果川连续2周下跌

首尔整体公寓价格涨势持续放缓。本次调查数据显示涨幅为0.11%，创下自去年9月第二周(0.09%)以来23周内的最低涨幅。今年以来，在1月29日供应对策公布前一周，即1月第四周涨幅达到最高值(0.31%)，随后2月第一周(0.27%)、第二周(0.22%)、第三周(0.15%)，至今已连续4周放缓。

目前首尔外围地区仍维持上涨，但上涨动能逐渐减弱。涨幅第一的江西区本周上涨0.23%，低于上周第一名(城东区的)0.29%。韩国房地产院表示，“大型小区需求仍在持续，但部分小区出现降价成交，呈现区域和小区之间的分化走势”。

市场普遍预测在5月9日多套房转让税加重征收正式恢复之前，急售房源将持续增加，下跌趋势可能暂时延续。但也有分析认为，由于买卖双方都在观望，跌幅可能不会过大。KB房地产首席专家朴元甲(音)表示，“房屋买卖必须买卖双方达成一致，若双方持续观望，5月9日可能就在观望中到来”。

例如，松坡区“Helio City”84㎡户型，尽管挂牌价(上月2日31.4亿韩元)相比全高点已下降3亿至4亿韩元，目前报价集中在27亿至28亿韩元区间，但交易始终未能达成，房源持续积压。当地中介表示，“买方咨询很多，但普遍希望25亿韩元左右成交。从卖方角度看，相比前高点需要削减超过6亿韩元的金额，双方立场差异明显”。

京畿地区房价走势出现分化。去年“10·15对策”中，与首尔全域一起被划为土地交易许可区的12个地区仍保持上涨，但被称为“准江南”的果川市继上周(-0.03%)后，本周跌幅扩大至(-0.1%)，持续走低。不过，龙仁市水枝区本周涨幅(0.61%)较前一周(0.55%)有所扩大，连续11周蝉联全国涨幅榜首。