图为21日，首尔市内一家房地产中介办公室张贴着全租房源广告。【照片来源：NEWS1】

随着政府近期在首尔全境及京畿道12个地区实施房地产调控政策，全租押金价格上涨势头明显，导致原有租户的续约申请及相关房源大幅减少。

首尔约三分之一的公寓将适用金融当局在“10·15房地产对策”中新推出的贷款限制。由于监管范围广泛，引发了刚需购房者等市民群体的不满，认为这一政策“切断了安家之路”。

据国民力量党议员秋庆镐21日从金融委员会获得的答复资料显示，价格超过15亿韩元的首尔公寓占比高达32.5%。该数据系金融委员会基于KB房地产行情统计所得。金融委员试图通过10·15调控政策，将首都圈调控区域内超过15亿韩元房产的住房抵押贷款额度从原有的6亿下调至4亿，旨在抑制高价住宅市场的过热购房需求。然而由于新规管控范围过广，首尔每三套公寓中就有一套受到其影响。

超过25亿韩元、贷款额度降至2亿的超高价公寓比例也不在少数。秋庆镐掌握的资料显示，首尔25亿韩元以上的公寓占比约为14.9%。有分析认为，随着近期首尔等首都圈核心区域房价大幅上涨，受调控影响的高价住宅比例也随之增加。

贷款额度缩水并非仅限于高价公寓，首尔及首都圈15亿韩元以下中低价住宅的抵押贷款额度也从原先的6亿进一步下降。由于政府通过10·15调控政策，将首尔全境及京畿道12个地区同时划入土地交易许可区(简称“土许制”)和管制区域，抵押贷款价值比(LTV)被统一下调至40%。秋庆镐指出，“政府未能区分实际需求与投机性需求，对首都圈全域实施一刀切的限制政策，结果反而切断了刚需群体的住房阶梯，引发舆论强烈反弹”。

金融监管当局解释称，将首都圈住房贷款额度从原有的6亿韩元分别下调至4亿和2亿，是迫不得已的调整措施。金融委员会在提交给秋庆镐办公室的文件中表示，“首都圈住房市场已出现以高价住宅为中心的过热现象”，“有必要统一下调6亿的住房贷款额度，限制过度杠杆化的贷款行为”。

然而，当议员办公室质询“以何种标准将价值15亿与25亿韩元以上公寓的贷款限额分别定为4亿和2亿”时，金融委员会未能给出明确依据。至于此前“6·27贷款限制”中为何将首都圈住房贷款上限设为6亿，金融委员会也仅笼统回应称“综合考虑了贷款规模、借款人收入水平及首都圈房价等因素”。

韩国政府在舆论压力加剧的情况下仍推进强硬贷款限制，被解读为意在抑制“恐慌性购房”(因担忧房价进一步上涨而急于入市)，从而为追加供应对策争取时间。总统室政策室长金容范近日也在社交媒体上发文表示，“将在6·27和10·15政策实施期间，制定切实可行的住房供应方案以稳定市场”。

尽管政府预告将会追加供应计划，但要找到突破口并非易事。首尔及首都圈核心区域缺乏可供大规模开发土地，即便立即启动，也需数年才能实现入住。韩成大学经济学教授金相峰(英)指出，“抑制需求的措施只能带来短期效果，若供应不足，房价终将再度攀升”，“当务之急是寻求提升住房供应速度的具体路径”。