집값 단기 급등에 따른 ‘고점 인식’ 확산에 대출 규제까지 더해지면서 최근 부동산 시장에서는 “집값이 변곡점에 접어들었다”는 분위기가 확산하고 있다. 아파트값 상승 폭이 줄어들고, 집을 사겠다는 사람보다 팔겠다는 사람이 더 많아지면서 매물이 증가하는 등 각종 통계 지표들도 집값 조정 가능성을 암시하는 방향으로 움직이고 있다.

거래 건수도 눈에 띄게 줄었다. 정부가 ‘대출’을 조이면서 “집을 사겠다는 사람이 자취를 감췄다”는 게 부동산 중개업자들의 말이다. 이미 작년 상승률을 뛰어넘을 정도로 급등한 부동산 시장에 대한 피로감이 쌓여 하락세로 돌아설 것이라는 분석과 잠깐의 숨 고르기에 불과할 것이라는 전망이 엇갈리고 있다.

◇아파트 매물은 쌓이고 가격 상승은 주춤

거침없이 오르던 서울 집값은 최근 들어 상승 폭이 둔화되고 있다. 한국부동산원에 따르면 지난 8월 이후 매주 0.2~0.22%의 상승률을 기록하던 서울 아파트 매매가격은 지난 9월 27일부터 2주 연속 0.19%로 내려앉더니 지난주에는 0.17%로 상승 폭이 축소됐다. 강남 3구(강남·서초·송파)나 마포구 등은 여전히 0.2%를 넘는 상승률을 유지하고 있지만 도봉(0.12%), 강북(0.05%), 중랑(0.09%) 등 상대적으로 집값이 저렴한 지역일수록 상승 폭 둔화가 두드러졌다. 일선 공인중개사들은 “강남권은 수요가 여전히 많고, 집값이 15억원 이상인 경우가 많아 대출 규제의 영향을 덜 받는다”며 “반면 실수요 서민들이 대출 끼고 집을 사야 하는 강북과 수도권에서 수요가 많이 줄어들고 있다”고 말했다.

시장 선행 지표인 ‘매수 우위 지수’도 2주 연속 100 이하를 나타내고 있다. 이 숫자가 100 미만이라는 것은 집을 사려는 사람보다 팔려는 사람이 많다는 뜻이다. KB국민은행이 집계한 서울 지역의 매수 우위 지수는 10월 4일 96.9, 10월 11일 94.5였다.

실제로 아파트 거래량은 줄었지만 매물은 증가하고 있다. 서울시 통계에 따르면 9월 서울 아파트 총거래량은 3784건으로 8월(5054건)에 비해 25.1% 줄었다. 부동산 정보업체 아실 집계로 19일 기준 서울 아파트 매물은 4만1880건으로 한 달 전(3만8831건)에 비해 7.8% 늘었다. 수도권인 경기·인천에서도 한 달 새 매물 수가 각각 14.5%, 21.1%씩 증가했다.

공급이 늘면서 직전 거래 가격보다 낮은 가격에 거래가 성사되는 경우도 나타나고 있다. 김회재 더불어민주당 의원이 국토교통부에서 제출받은 자료에 따르면 9월에 이뤄진 서울 아파트 거래 10채 중 3채(35.1%)는 직전 거래 가격보다 낮은 가격에 팔렸다. 서울 강동구 고덕 자이 전용 59㎡는 직전 거래 가격(13억5000만원)보다 2억5000만원 낮은 11억원에 거래됐고, 서울 성동구 한진타운 전용 84㎡도 직전 가격보다 2억1000만원 낮은 14억5000만원에 거래됐다.

◇너무 올랐다 vs 대출 규제 영향

올해 1~9월 서울 아파트값 누적 상승률은 6.24%로 작년 한 해 상승률(3.01%)의 2배를 넘어섰다. 이 때문에 최근 나타난 지표들을 두고 “과도하게 오른 집값 상승세가 꺾이고 약보합이나 하락세로 돌아설 것”이라는 해석이 나온다. 고종완 한국자산관리연구원장은 “부동산 가격과 거래량 등 여러 가지 지표들이 하락세를 보이는 지금이 변곡점”이라며 “부동산 시장이 비수기로 접어드는 시기인 데다가 실수요자들이 관망세로 돌아서 연말까지는 이런 분위기가 유지될 것”이라고 말한다.

반면 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “코로나 등으로 민생 경제가 파탄이 난 상황에서 대출을 계속 조일 수는 없을 것”이라며 “임대차 3법으로 계약갱신권을 썼던 세입자들이 매매시장으로 나오는 데다 입주 물량도 줄어들기 때문에 집값이 상승할 요인이 더 많다”고 말했다. 부동산R114 집계로 서울 아파트 입주 물량은 올해 3만1457가구에서 내년과 후년 2만~2만2000가구 수준으로 급감할 전망이다.

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